Логин:
Пароль:
RSS статьи по ипотеке RSS ипотека

Pеклама

  • Cдесь может быть ваша реклама!

Календарь

    2018.01.01 2018 Февраль 2018.03.01
    Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
    1234
    567891011
    12131415161718
    19202122232425
    262728

    Весь архив за все существование информационного журнала!

Pеклама

Время - деньги!


    Сегодня: 23 февраля 2018 года
    День недели: Пятница
    Квартал: (I) квартал

Курсы валют НБУ

    Подробнее...

Голосование архив »

Обсуждаем...

Цитата

    У меня голова кругом идет. Не рад жизни, что взял имение; но что же делать? Не для меня, так для детей
    Александр Пушкин

Популярные статьи

Упразднение государственных актов на землю: что будет?

19.09.2011 | Перейти в раздел "Статьи про ипотеку"


Президент Украины подписал Закон О государственном земельном кадастре, которым были внесены существенные изменения в регулирование земельных отношений. Одно из нововведений - это отмена государственных актов на землю. Что же произойдет с правоустанавливающими документами на землю?
Уже сейчас обнаруживаются некоторые несоответствия в регулировании вопроса о правоустанавливающих документах на землю

Регистрация земельных участков и регистрация имущественных прав на них

Прежде всего следует разделять регистрацию земельного участка и регистрацию имущественных прав на земельный участок. Закон о кадастре регулирует только регистрацию земельных участков (как отдельных индивидуально определенных объектов правоотношений). Так, согласно статье 1 Закона о кадастре под государственной регистрацией земельного участка понимается внесение в Государственный земельный кадастр (далее - Кадастр) информации о формировании земельного участка и присвоении кадастрового номера. Регистрация же имущественных прав на земельный участок осуществляется в порядке, предусмотренном Законом Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений" (далее - Закон о регистрации). Соответственно, каждая из указанных регистраций осуществляется разными органами и в соответствии с разной процедурой.

Далее, в соответствии с заключительными и переходными положениями Закона о кадастре, статья 126 Земельного кодекса (далее - Кодекс) изложена в новой редакции, а именно: вместо перечня документов, удостоверяющих право на землю, предусмотрено то, что право собственности, пользования земельным участком оформляется согласно Закону о регистрации.

В свою очередь, часть 3 статьи 3 Закона о регистрации устанавливает то, что права на недвижимое имущество, которые подлежат регистрации, возникают с момента такой регистрации. Соответственно, правоустанавливающим документом может быть либо документ, который выдается органом регистрации при регистрации, либо документ, на который ставится отметка о регистрации. Все остальные документы могут подтверждать только основание для возникновения прав, но никак не их регистрацию, а значит, и не являются правоустанавливающими. Однако Закон о регистрации не содержит упоминание об отметке о государственной регистрации. Не содержит такого упоминания и принятый в его исполнение Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины № 703 от 22 июня 2011 (далее — Порядок). Следовательно, практика отметки о государственной регистрации на договорах (как это существует на сегодня) после 1 января 2012 года применяться не будет.

Вместо этого в статье 18 Закона о регистрации приведен перечень случаев выдачи свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество, среди которых можно выделить как случаи, когда явно регистрируются права на здания (например, при регистрации прав на новопостроенные и реконструированные объекты), так и случаи, когда могут регистрироваться права и на земельные участки (например, при внесении недвижимости в уставный капитал юридического лица, при ликвидации юридического лица и т. д.). Кроме того, подпунктом 7 пункта 5 Заключительных и переходных положений Закона о кадастре внесены изменения в Закон о регистрации, а именно статья 18 дополнена пунктом 8-1), в соответствии с которым свидетельство о праве собственности также будет выдаваться на земельные участки, полученные в случае их бесплатной передачи из земель государственной и коммунальной собственности. Но и тут следует обратить внимание на один нюанс: в пункте 42 Порядка (который был призван урегулировать порядок регистрации и выдачи свидетельств о праве собственности) указано, что в установленных законом случаях регистратор выдает свидетельство о праве собственности на объекты недвижимости, которые расположены на земельных участках. Тем самым в Порядке земля исключена из сферы объектов, на которые могут выдаваться свидетельства о праве собственности. Поэтому сейчас сложно сказать, как при некотором противоречии Закона о регистрации и Порядка на практике будут выдавать свидетельства о праве собственности на землю с 1 января 2012 года. Этот вопрос становится еще более актуальным, если учитывать, что новая редакция статьи 126 Кодекса (которой упраздняется перечень правоустанавливающих документов) вступает в силу только с 1 января 2013 года.

Права на недвижимое имущество, которые подлежат регистрации, возникают с момента такой регистрации. Соответственно, правоустанавливающим документом может быть либо документ, который выдается органом регистрации при регистрации, либо документ, на который ставится отметка о регистрации. Все остальные документы могут подтверждать только основание для возникновения прав, но никак не их регистрацию, а значит, и не являются правоустанавливающими

Проанализировав разные положения Закона о регистрации, можно прийти к выводу, что во всех остальных случаях, т. е. когда свидетельство о праве собственности на землю выдаваться не будет, документом, подтверждающим регистрацию права собственности, будет извлечение из Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество (далее — Реестр). Однако еще не совсем понятно, будет ли у него срок действия и нужно ли будет получать новое извлечение из Реестра перед каждой сделкой (например, для предоставления тем нотариусам, которые не будет иметь доступа к Реестру).

Взаимосвязь и очередность регистрации земельных участков и регистрации имущественных прав на них

Часть 4 статьи 9 Закона о кадастре, среди прочего, предусматривает обязанность кадастрового регистратора передавать информацию о земельных участках органам регистрации имущественных прав. Статья 30 Закона о кадастре конкретизирует данное положение, предписывая органам, которые осуществляют ведение Кадастра, одновременно с регистрацией земельных участков передавать определенную информацию органу регистрации имущественных прав на земельный участок, и наоборот. Однако порядок такого обмена еще должен быть утвержден Кабинетом Министров Украины.

В этой связи необходимо учитывать два важных момента

Во-первых, Закон не предусматривает возможности внесения информации в Кадастр по заявлению/инициативе органа регистрации имущественных прав на недвижимость. Так, к примеру, в соответствии с частью 3 статьи 24 Закона о кадастре регистрация земельного участка производится по заявлению: собственника/пользователя земельного участка, или землеустроительной организации, или органа исполнительной власти/местного самоуправления (для земель государственной/коммунальной собственности). Далее, согласно части 16 статьи 21 Закона о кадастре, подача землеустроительной документации, на основании которой вносятся изменения в Кадастр (если такая документация должна быть разработана), осуществляется землеустроительной организацией (если иное не предусмотрено договором), а согласно части 3 статьи 26 этого же Закона изменения в Поземельную книгу также вносятся на основании заявления собственника/пользователя земельного участка. Аналогичные положения предусмотрены и Законом о регистрации в отношении внесения информации в Реестр, а именно: часть 7 статьи 16 Закона о регистрации предусматривает то, что регистрация происходит по заявлению правоприобретателя/стороны сделки. То есть обмен информацией между органами регистрации возможно и будет, но заявителю, скорее всего, придется самостоятельно обращаться в оба органа, и так давно ожидаемого правила "одного окна" все равно не будет.

Во-вторых, в соответствии с частью 10 статьи 24 Закона о кадастре государственная регистрация земли отменяется, если в течение года с момента регистрации земельного участка не была проведена регистрация имущественных прав на него. Конечно, год — это достаточно большой временной промежуток, но в случае возникновения судебных споров и такого срока может не хватить. Впрочем, на наш взгляд, такое ограничение все-таки нужно.

Последнее, на что хотелось бы обратить внимание в связи с регистрацией земельных участков в Кадастре и Реестре, это на очередность регистрации в этих реестрах. В соответствии с пп. "б" подпункта 2 пункта 5 Переходных и заключительных положений Закона о кадастре Кодекс дополнен статьей 79-1, согласно которой регистрация имущественных прав на земельные участки проводится после государственной регистрации участков в Кадастре. Данное утверждение также подтверждается положениями Порядка, в частности, в пункте 33 среди документов, которые необходимы для регистрации в Реестре, указан када стровый план, а его, в свою очередь, будет невозможно получить без регистрации в Кадастре.

ВЫВОД:

Несомненно, принятие Закона Украины "О государственном земельном кадастре" и Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений, а также в связи с этим внесение изменений в Закон Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений" и Земельный кодекс Украины являются шагом вперед на пути развития земельных отношений в Украине. Однако уже сейчас, до вступления в силу указанных актов, обнаруживаются некоторые несоответствия в регулировании вопроса о правоустанавливающих документах на землю, о которых говорилось выше. Хотелось бы верить, что описанные в данной статье коллизии найдут свое разрешение до 1 января 2012 года.

Авторы: Геннадий Росчепий, Мария Де
Источник: 


Распечатать...

 На начало статьи
Оставьте комментарий: 500

Security code
Код: 

Реклама


Сдесь может быть ваша реклама!

Другие новости раздела: